Comment obtenir une bonne rentabilité dans un investissement immobilier ? C’est une des questions clés que tout investisseur immobilier se pose. Un investissement locatif DOIT avoir rentabilité. Mais voici pourquoi il faut se méfier des rentabilités locatives élevées…

.Je vous expliquais dans un article précédent comment calculer la VRAIE rentabilité d’un investissement immobilier. Vous êtes désormais armé pour comparer les investissements entre eux et répondre aux agents immobiliers. Mais savez-vous qu’il faut se méfier des trop fortes rentabilités ? Quand on vous annonce de 11 à 17% de rentabilité, il faut vous poser quelques questions… Voici deux exemples vu dans mes recherches immobilières.

8% de rentabilité pour un « immeuble » en banlieue à quelques minutes de Paris

8% ? Pas terrible comme rentabilité allez-vous me dire. Pour la France, oui. Mais pour un immeuble situé à quelques minutes de Paris, ce n’est pas si mal. C’est une agence immobilière qui m’a proposé ce bien. Mon premier calcul me montre qu’il n’est pas autofinancé. La rentabilité étant bonne, il y a peut-être moyen de négocier une ristourne sur le prix de vente. Je me rends à la visite. Cet immeuble est en fait …une maison. L’intérieur a été aménagé en plusieurs appartements. Tout parait tout neuf et impeccable. Mais en y regardant de plus près, je m’aperçois que les travaux ont été fait en « low-cost » : cloisons très fines, portes d’entrée n’assurant pas une sécurité suffisante pour le locataire… On m’avait annoncé quel était le revenu par an de l’immeuble. Afin de vérifier ces données, je demande aux différents locataires rencontrés lors de la visite combien ils payent. Je me rends compte alors que les locataires payent tous entre 30 et 40% plus cher que les loyers pratiqués aux alentours (je possède moi-même 2 biens situés à 2 rues de là) ! De plus tous les baux sont en meublés (la « soi-disant » bonne affaire). Je me dis alors que le propriétaire n’a pas décidément pas honte de demander de tels loyers, ce que je ne ferai jamais. J’ai pour règle d’or de demander des loyers au prix du marché en échange d’un appartement impeccable. De plus, il est possible que de tels loyers cachent… des gros risques d’impayés. Soit le propriétaire cherche à couvrir un risque, soit le locataire va demander à revoir le loyer, pire, à ne plus le payer s’estimant lésé ! Je ne dois pas être le seul à avoir eu ces idées… le bien est toujours en vente depuis 6 mois.

17% de rentabilité locative pour un immeuble dans une ville de province

Lors de mes recherches d’immeuble, je contacte un agent immobilier qui semble avoir en portefeuille beaucoup d’immeubles à vendre. Lors du premier contact téléphonique, il me fait une publicité d’enfer. Il possède TOUS les immeubles de la ville à vendre, pourra m’arranger une demi-journée de visite pour voir un maximum de biens et me demande ce que je recherche comme rentabilité. Je lui annonce au bluff 10% sans préciser ce qu’incluais ou pas dedans. Il me répond :  « Pourquoi vous cherchez 10% seulement de rentabilité ? Le minimum est de 11 ou 12% ! Je peux même vous trouver des immeubles à 17%. Je vise en fait les quartiers ou personne n’investit et prend donc le marché à contre-pied.» Son approche me parait bonne et regarde alors quels sont les quartiers dont il parle. Effectivement, je ne me voyais pas non plus investir là-bas. Eloignés du centre-ville, rues délaissées, au bord d’un grand axe routier, peu de commerces… Je regarde alors quels immeubles il vend sur internet. Immeubles en piteux état à rénover entièrement. Ces biens n’avait pas non plus d’attrait suffisant qui permettrait une revente (par exemple immeuble ancien ou présence de parking ou encore balcons sur cour…). J’abandonne de telles rentabilités pour ne pas me transformer en… marchant de sommeil.

Vous avez déjà investi dans l’immobilier ? Quelle rentabilité atteignez-vous ? Vous souhaitez investir ? Quel rentabilité pensez-vous obtenir ?