Dans un investissement locatif, une partie importante du montage est souvent de trouver le financement. Il faut donc avoir recours à un prêt immobilier. Le premier réflexe est souvent d’aller voir sa banque. Mais voici pourquoi dans ma dernière aventure, j’ai très bien fait d’avoir recours à un courtier spécialisé en prêt immobilier…

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Je vous parlais dans mon dernier article de l’achat d’un immeuble dans le centre de la France. C’est d’ailleurs signé et j’ai bien sûr débouché le champagne en conséquence vendredi dernier. Sauf qu’avant de boire du champagne, j’ai bien failli perdre cet immeuble, ou plutôt ne pas pouvoir l’acheter. Quelques explications.

Ma banque habituelle ayant financé 2 biens locatifs en 2013 (valeur totale environ 220 000€), je me suis naturellement tourné vers elle. Je prépare une présentation du projet avec ses aspects positifs (demande locative, universités locales…). Littéralement emballé par le projet d’achat d’un immeuble, le directeur d’agence est extrêmement enthousiaste. Après quelques calculs d’endettement, il me dit que cela ne le choque pas et qu’il fera tout pour défendre le dossier auprès de son back-office crédit. Je ressors moi aussi emballé. Enfin, ma banque me suis pour le plus gros investissement locatif que je n’ai jamais fait ! Je venais de commettre une belle erreur…

Tout d’abord, j’ai fermé les yeux sur le taux qui me paraissait un peu élevé. L’argument du directeur d’agence était qu’il avait déjà mangé sa marge et qu’il serait difficile d’aller plus bas. Ensuite, je n’avais aucune autre démarche en parallèle ayant tout misé sur cette même carte. Ce n’est pourtant pas mon premier investissement locatif, comme quoi il faut toujours revenir aux fondamentaux. Plusieurs appels et mails plus tard, le dossier n’avance pas.Il faut faire vite, nous sommes déjà au mois de juillet et la signature doit intervenir en septembre.

Un courtier local m’avait été conseillé. Je fais donc appel à ses services. Au premier contact téléphonique, je ne « sens pas » l’affaire. C’est le plus gros cabinet de courtage de la ville mais la personne n’est pas très bavarde et ne me demande pas grand-chose. Après plusieurs échanges de mail et un envoi massif de documents, pas de feed-back… Je viens d’apprendre une chose : comme pour une banque, il faut veiller à bien choisir son courtier en prêt immobilier.

Le temps presse car je dois partir à l’étranger pendant un mois. Je me retourne alors vers un courtier avec lequel j’ai déjà contracté un prêt il y a 2 ans. Je lui donne ma présentation du projet d’investissement. Il est très positif. Au bout d’une heure, il a déjà 3 banques en tête qui pourrait me financer. Il me demande alors une pile de documents. Cette fois, je scanne tout, plus de photocopies papier ! Je pourrai bombarder facilement n’importe quel courtier par mail la prochaine fois  Quelques documents complémentaires et échanges de mails et coups de fil ont été nécessaires. 10 jours plus tard, il m’appelle pour m’annoncer un accord d’une banque. Financement de 525 000€ pour un prix FAI de 495 000€, à un taux de 3.05% hors assurance.

Ma banque me rappelle quelques jours plus tard. Elle serait prête à financer mais avec un apport de 100 000€ et un taux (je suppose) d’au moins 3.2%… Ma confiance aveugle a bien failli me coûter le projet !

Voici donc selon moi pourquoi il faut faire appel à un courtier et quelques conseils sur mon expérience récente :

• Faire trop confiance à sa banque est le meilleur moyen de rater son investissement
• Choisissez attentivement votre courtier. Si vous sentez que quelque chose cloche, contacter un autre courtier
• Un courtier vous donnera un avis neutre et indépendant sur votre projet (préparer lui un document pour le présenter)
• Tant que vous n’avez pas demander à un courtier, vous ne savez pas si vous pouvez obtenir un meilleur taux que celui de votre banque
• Un courtier interrogera pour vous plusieurs banque (gain de temps)
• Scannez tous les documents que vous donnez au courtier et archivez le, cela vous resservira plus tard (encore gain de temps)
• Un courtier sera un allié précieux et vous construisez ainsi votre réseau
• Avoir des prêts dans différentes banques peut paraître « pas pratique » mais vous pourrez les solliciter pour vos différents projets et investissements

Dites-moi maintenant quels sont vos principales difficultés pour obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif. Vous avez déjà fait appel à un courtier ? Faites-nous part de votre expérience !