Après l’acquisition de 3 petites surfaces en 2013, je m’étais dit qu’il fallait passer à la vitesse supérieure dans l’immobilier locatif en 2014. Voici comment j’ai pu trouver un immeuble de 10 logements pour… moins de 20 000€. Signature prévue dans les 2 semaines.

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. Je faisais fin 2013 l’acquisition d’un petit 2 pièces en banlieue parisienne. Troisième investissement locatif de l’année! Une fois l’achat signé chez le notaire, je me relançais dans mes recherches. Je ciblais toujours le même type de bien immobilier pour ce nouvel investissement locatif: petite surface (pour une rentabilité maximale) sur Paris ou la première couronne (pour garantir la valeur), pour un maximum de 100 000€ (pour obtenir un prêt immobilier plus facilement). Il faut bien avouer que la concurrence à l’achat est rude sur ce type de bien. Quand une annonce parait le matin… le bien est généralement déjà vendu le soir. De plus, les agents immobiliers ne vous disent pas forcément tout au téléphone et on découvre des surprises de taille lors des visites (pas de fenêtre, prostitution dans l’immeuble, pas d’eau courante…).

Après avoir enchainé des visites pendant plusieurs semaines, j’étais un peu fatigué et découragé. De plus, j’avais le sentiment de faire exactement comme tous les autres investisseurs sur Paris. Je loupais donc probablement des bonnes affaires et participait à faire flamber les prix. C’est alors qu’en repensant aux 3 prêts contractés en 2013 et en regardant mon compte en banque, je me suis dit :  « Et pourquoi ne pas acheter un immeuble entier au lieu d’acheter des appartements un par un, ça sera un sacré gain de temps ! Et si les banques m’ont prêté environ 300 000€ en 2013 pour 3 acquisitions, pourquoi ne pas demander 300 000€ pour l’acquisition de cet immeuble ? ». L’idée paraissait bonne et je me lance alors à la recherche d’un petit immeuble sur Paris ou la proche banlieue. J’ai alors très vite déchanté en voyant les prix. La rentabilité n’était pas terrible (autour de 5%) mais surtout l’opération ne serait pas autofinancée et présenterait un déficit à combler par mois de plusieurs centaines d’euro ! Il fallait en effet compter environ 800 000€ pour acheter un petit immeuble. Ma banque ne suivrait probablement pas. J’abandonne donc l’idée d’acheter un immeuble sur Paris

Mais au fait, il n’y a pas qu’à Paris qu’il y a des immeubles ! Après discussion avec ma femme, j’oriente mes recherches sur une ville de province où j’ai pas mal trainé jeune. Je ne connais pas par cœur la ville et n’y est jamais habité mais y suis souvent allé quand j’étais étudiant pendant mes vacances scolaires (et y vais toujours régulièrement). La première recherche sur internet me donne de bonnes surprises : plusieurs dizaines d’immeubles sont à vendre … et à partir de 100 000€ ! De plus, mes premiers calculs me montrent que l’investissement s’autofinance !

Premier contact avec ma banque : elle suivrait pour un financement entre 300 000 et 500 000€. C’est alors que j’ai pris conscience d’une chose : ma capacité d’emprunt était BEAUCOUP plus grande que ce que je pensais.

J’entre donc en action et procède comme d’habitude pour tous mes investissements immobiliers : ciblage des annonces, contact téléphonique, visites… Quelque mois plus tard, je signe une promesse de vente pour acheter un immeuble à 495 000€.

Ma banque faisant la sourde oreille, je commence à comprendre qu’il va falloir que je passe par un courtier. Et c’est bien ce qui a failli me couter cher. A trop vouloir croire que ma banque m’accorderait encore un nouveau prêt, j’ai bien failli … ne pas en avoir du tout. La condition d’octroi du prêt était finalement que mon apport soit d’au moins 100 00€ ! J’avais demandé à l’origine un financement à 110%…

Bien rodé aux dossiers des courtiers, le dossier a été bouclé en quelques jours. Deux semaines plus tard, j’obtenais une réponse positive du courtier avec un financement à hauteur de 525 000€, soit 106%. Il restait à ma charge environ 15 000€. Je dois envoyer l’offre de prêt signé demain et attend la signature chez le notaire dans 2 semaines. Certes, je dois débourser 15 000€. Mais pour acheter un immeuble autofinancé, le jeu n’en vaut pas la chandelle ?

 En résumé et suivant mon expérience, voici quelques conseils que je peux vous donner pour acheter un immeuble:

• acheter un immeuble vous permettra de gagner de l’argent mais surtout du TEMPS dans vos investissements immobiliers
• vous avez moins de concurrents à l’achat sur ce type de bien et donc plus de temps pour vous visiter et vous décider
• cibler une ville que vous connaissez
• n’ayez pas peur et exposer à plusieurs interlocuteurs (courtiers ou banquiers) votre projet d’achat d’immeuble (au pire, on vous dira non)
• tester avec CHACUN d’eux quel est votre capacité maximale d’emprunt

 Vous avez déjà acheté un immeuble et voulez parler de votre expérience ? Quelque chose vous bloque dans un investissement immobilier ? Faites-nous en part dans les commentaires !